常見問題 FAQ｜收樓令・封租令・追租程序全解析

以下為業主於處理住宅及商業單位收樓、封租及追租時最常見的法律問題， 由 葉謝鄧律師行（Yip, Tse & Tang Solicitors） 提供專業解答。

• Q1：什麼是「收樓令」？
  A： 「收樓令」（Warrant of Possession）是法院授權執達主任代表業主收回單位管有權的命令。 若租客在租約終止後拒絕遷出，業主可透過律師向法院申請收樓令，由執達主任依法執行。
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  Q2：什麼是「封租令」？
  A： 「封租令」（Writ of Possession for Rent Arrears）適用於租客拖欠租金的情況。 此命令可凍結租務關係，阻止租客繼續佔用物業，同時為業主追討欠租奠定法律基礎。
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  Q3：收樓令和封租令有何分別？
  A： 收樓令旨在收回物業實際管有權；封租令則用於凍結租務及防止佔用。 若業主同時擁有追租及收樓權利，律師可協助一併申請兩個令狀，加快程序。
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  Q4：誰負責執行收樓令？
  A： 收樓令由法院的 執達主任（Bailiff） 負責執行。 執達主任會先送達「遷出通知書」，7天後覆核現場，必要時破門收樓並拍照記錄。
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  Q5：執達主任執行時，業主是否需要在場？
  A： 建議業主或其授權代表在場，以便即時提供指示。 本行律師行會派具經驗的法律行政人員陪同執達主任執行，確保程序順利及符合法律規定。
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  Q6：追租的法律程序需要多久？
  A： 若租客未有提出抗辯，簡單案件可於數星期內完成判決及收樓程序。 若租客抗辯或案件複雜，則需額外時間及法庭聆訊。
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  Q7：住宅單位與商業單位的收樓程序有何不同？
  A： 程序大致相同，但商業單位多涉及公司租戶或長期租約， 文件準備及法院程序可能較複雜。 本行具處理住宅及商業收樓案件經驗，可依據個案提供具體方案。
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  Q8：收樓過程中如發現租客遺留財物，業主可否處理？
  A： 不可自行處理。執達主任會列出物品清單並拍照記錄。 業主有責任妥善保管，如租客要求取回物品，須依法歸還。
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  Q9：是否可以同時申請收樓令及追討欠租？
  A： 可以。律師可協助業主同時申請「收樓令」及「欠租判決」， 並視情況申請封租令，以一次行動同時處理收樓與追租事宜。
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  Q10：如何選擇合適的香港律師處理收樓或追租？
  A： 建議選擇具備地產及租務訴訟經驗的律師行。 葉謝鄧律師行 自1994年成立，具超過30年經驗， 提供一站式法律支援，包括封租、追租、收樓及執行令狀。